Milijunski dalmatinski projekt s elitnim hotelima, neboderima i dvoranom, gradit će se na ležištima katrana i azbesta!?

Recentna sjednica Gradskog vijeća Šibenika na kojoj je, uz sve kontroverzije, prihvaćen prijedlog međunarodnog javnog natječaja – poziva za iskaz interesa s ciljem odabira budućeg razvojnog partnera (investitora) za projekt "Batižele", definiran kao projekt urbane regeneracije 22 hektara zemljišta na prostoru bivše Tvornice elektroda i ferolegura (TEF), najveće je olakšanje donijela Nini Kursar, direktorici tvrtke "Batižele" koja je u suvlasništvu Grada, države, "Hrvatskih voda" i državnog Fonda za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost.

Napokon, čelnica javne firme za čije je imenovanje prije više od dvije godine zdušno navijao saborski zastupnik Hrvoje Zekanović (HDS), koji "drži skale" HDZ-u i u nacionalnom parlamentu i u lokalnoj vlasti, vjerojatno je u sebi pomislila kad se nakon izjašnjavanja vijećnika pokazalo da međunarodnom natječaju više ništa ne stoji na putu. No stvari ipak nisu tako jednostavne.

Jer godinama poslije navodno završene sanacije kontaminiranog tvorničkog područja, koja je Šibenčane koštala milijune kuna, moralo se priznati da čišćenje zemljišta od troske i opasnog otpada nikad nije obavljeno u cijelosti.

Sva je sreća da je na tom projektu jedan od partnera bila i Europska banka za obnovu i razvoj, koja je od tvrtke "Arup" naručila analizu onečišćenja tla i mora (odnosno podmorja) na prostoru bivšeg TEF-a koji bi, prema spomenutom projektu, trebao postati buduća elitna šibenska četvrt.

Neovisna je analiza, pak, protivno višegodišnjim uvjeravanjima iz gradske uprave, pokazala da i dalje postoje crne točke s nedopuštenim koncentracijama kontaminata i da je nužno obaviti dodatnu sanaciju, koja je procijenjena na oko tri milijuna eura.

Katranske jame

Zanimljivo je da je ispitivanje kakvoće tla i mora na lokalitetu nekadašnjeg višedesetljetnog industrijskog velikana završeno u ožujku ove godine, a Gradu je bilo na dispoziciji od početka lipnja, no pred vijećnike je stiglo tek u prosincu (?!).

U međuvremenu su se u javnost puštale neprovjerene i neslužbene tvrdnje da je more na gradskoj plaži Banj (koja je prirodni dio prostora TEF-a) onečišćeno brojnim opasnim mineralima i metalima, što je izazvalo burnu reakciju lokalne vlasti i njezin oštar demanti.

Nekoliko mjeseci kasnije, "Arupovo" istraživanje, provedeno na osam sondažnih jama, pet bušotina, sedam lokacija u moru, odnosno na ukupno 34 uzorka tla, troske i podmorskih sendimenata, te 12 uzoraka podzemnih voda i mora, dostavljeno je svim gradskim vijećnicima, a s njim i saznanje da područje bivšeg TEF-a na kojem se treba realizirati jedan od ključnih projekata aktualne gradske vlasti, ali i na području cijele Dalmacije, ipak nije očišćeno.

Istraživanje je provedeno prema britanskim, nizozemskim standardima, osim hrvatskih, kako ne bi bilo nikakve sumnje u njegovu autentičnost.

Kad je riječ o tlu, utvrđeno je da na dvije lokacije postoji sumnja u prisutnost azbesta, a primijećeno je i da iz jedne od katranskih jama, koje su inače obložene betonom, curi katran.

Golim okom mogu se vidjeti i brda troske koja nikad nije napustila krug tvornice, koja sadrži teške metale i ne može ostati na otvorenom u budućnosti, na novoizgrađenom lokalitetu. I u uzorcima morske vode pronađeni su kontaminati, nedopuštene koncentracije aluminija, kadmija, cinka, bakra i olova.

Ali najveća je opasnost svakako azbest, koji je prijetnja i u sanaciji, prije svega za radnike koji će obavljati taj posao.

U procesu dodatne sanacije, kako u svojoj studiji navodi tvrtka "Arup", potrebno je zbrinuti preostalu trosku izvan područja TEF-a, iskopati "katranske jame" i tlo koje je njome onečišćeno, te taj materijal zbrinuti na za to adekvatno mjesto.

Naposljetku, bit će potrebno obaviti i iskapanje onečišćenog tla "između stare i nove kotlovnice", te "između glavne ceste i obale" i taj materijal zbrinuti. I sve će to, prema procjeni, stajati oko tri milijuna eura. Autori istraživanja upozoravaju i da analiza ima ograničenja jer su moguća i druga neotkrivena onečišćena mjesta.

Toliko o sanaciji koja, kako se čini, čeka investitore u projektu "Batižele"...

Kompleksan projekt

O onome što sada slijedi, nakon što je Gradsko vijeće donijelo odluku da se ide na međunarodni javni natječaj, razgovarali smo s direktoricom Kursar, koja uz sav optimizam i olakšanje, jer je prva runda prošla, pokazuje i znakove dobrodošlog opreza.

Mnogi misle kako je već objavom međunarodnog natječaja sve gotovo, a postupak odabira investitora trajat će čak šest mjeseci. Zašto toliko?

– Točnije – ističe direktorica "Batižela" – trajat će 27 tjedana, i podijeljen je u dvije faze. Radi se o vrlo kompleksnom projektu u kojem od investitora tražimo da izrade i dostave masterplan i poslovni plan, a iste dokumente nije moguće izraditi u kratkom roku.

Prva je faza pretkvalifikacijska i trajat će šest tjedana, a u njoj zainteresirani investitori potvrđuju svoju kvalificiranost. U roku od tri tjedna nakon završetka prve faze će "Batižele" donijeti odluku o izboru kvalificiranih kandidata – objašnjava Kursar.

– Odabrani kvalificirani kandidati imat će priliku u drugoj fazi, koja će trajati 12 tjedana, dostaviti obvezujuće ponude prema jasno definiranim evaluacijskim kriterijima.

Postupak odabira razvojnog partnera trajat će šest tjedana, a prednost će imati kandidati koji ponude najviše koristi (sadržaja) za grad i njegove stanovnike, a da su pritom održivi, pouzdani i financijski stabilni kako bi se cijeli projekt realizirao u predviđenim rokovima – ističe direktorica "Batižela".

– Najpovoljniji ponuditelj koji bude odabran kao razvojni partner dužan je osnovati društvo posebne namjene, s kojim će naša tvrtka sklopiti okvirni ugovor, a razvojni partner će ga supotpisati kao solidarni dužnik.

Potom je Grad dužan provesti postupak javne nabave za izrađivača urbanističkog plana uređenja (UPU) te ga izraditi u skladu s masterplanom razvojnog partnera, naravno, ako je u skladu s odredbama GUP-a, a kad se UPU usvoji, slijedi parcelacija zemljišta koju provode "Batižele".

Naposljetku se potpisuje ugovor o kupoprodaji, te ugovor o osnivanju prava gradnje, koji se sklapa na 75 godina – kaže Kursar.

Sudeći po dosad iskazanom interesu na neobvezujućem natječaju na koji su se javila tri investitora, ali i upitima koje je Grad primio nakon münchenskog sajma, kad je broj poziva znatno porastao, zainteresiranih ima.

No, hoće li njihovo zanimanje za ovaj projekt splasnuti kad shvate da je dodatna sanacija prostora njihova obveza, pitali smo. Direktorica "Batižela" je, međutim, u vezi s tim vrlo optimistična.

– Neće to odvratiti investitore, bez brige. Završni sanacijski radovi podrazumijevaju uklanjanje tri točkasta onečišćenja i odvoz troske s lokacije.

Tijekom ispitivanja provedenih u ožujku nije uočeno ništa novo u odnosu na prethodne analize koje su radili ovlašteni instituti "Oikon" i "Bioinstitut". Ali koliko god je bilo bušotina i uzoraka, s obzirom na to da je riječ o velikom kompleksu koji se desetljećima koristio u industrijske svrhe, moguće je da se tijekom radova otkriju nova onečišćenja i zbog toga su u "Arupovu" izvješću rezervirana dodatna sredstva za sanaciju.

Kako mi je rekao predstavnik te tvrtke koja je provela istraživanje, utvrđene količine teških metala koje su pronađene na prostoru TEF-a nisu opasne za zdravlje ljudi. Inače, sukladno zahtjevu EBRD-a, analiza je obavljena prema britanskim i nizozemskim standardima jer su oni najstroži, imaju propisane prilično niske granične vrijednosti.

No ovdje želim naglasiti da je, s ciljem da se osigura dodatna sigurnost, u "Arupovu" izvješću propisana obveza investitora da sva meka uređenja okoliša prekriju novim slojem uvezene zemlje s minimalnom dubinom od 60 centimetara – detaljno elaborira direktorica.

Naša sugovornica ističe da je najveći trošak predstojeće sanacije odvoz troske, za koji je predviđeno čak dva od ukupno tri milijuna eura, koliko stoji cijela sanacija.

Za tri točkasta onečišćenja, napominje Kursar, predviđeno je 240 tisuća eura, a 500 tisuća eura svojevrsna je rezervacija za potencijalno otkrivanje novih onečišćenja.

Kad je riječ o troski, Grad je, dodaje, već pokrenuo određene aktivnosti s ciljem deponiranja troske na Bikarac (gradski deponij, odnosno županijski Centar za gospodarenje otpadom). Uklanjanje troske i sanaciju tri točkasta onečišćenja investitor će biti dužan obaviti prije početka građevinskih radova, dok će se, objašnjava, ostalo rješavati tijekom razvoja projekta.

Javni sadržaji

Natječajem je obuhvaćeno 220.900 četvornih metara površine, od čega se 31.500 kvadrata izdvaja u korist Grada i Županije, i tu će se, ističe Kursar, graditi škola, vrtić, plesno-muzička škola, vatrogasni dom... dakle, javni sadržaji. A kroz masterplan će biti dogovoreno gdje će ti javni sadržaji biti.

Usput, napominje, investitor je dužan izgraditi i javne garaže s ukupnim kapacitetom od 570 parkirnih mjesta, multifunkcionalnu dvoranu s 3000 mjesta, dva hotela s najmanje 380 soba, pri čemu barem jedan mora imati pet, a jedan četiri zvjezdice, te stambene i maloprodajne objekte.

Nije definirano koliko će stanova biti izgrađeno, ali taj će dio projekta biti realiziran kroz model kupoprodaje. Obaveza je investitora izgraditi i kompletnu komunalnu infrastrukturu.

Sukladno GUP-u, za dio od najviše pet posto ukupne tlocrtne površine dopuštena je gradnja visokih zgrada do 10 nadzemnih etaža, a u natječajnoj dokumentaciji zahtijevamo da se takve zgrade nalaze u dijelu zone najudaljenijem od mora.

Osim toga, od investitora se zahtijeva da predloženi koncept bude u skladu s najboljom praksom održivog urbanog razvoja. Dva specifična aspekta kojima će trebati udovoljavati su energetska i zelena učinkovitost pojedinih zgrada te održivost urbanog razvoja u cjelini.

Od ukupne površine na kojoj se razvija projekt, 10 posto moraju biti javne zelene površine, a to znači oko 18.100 četvornih metara zemljišta.

Obalni dio područja nije obuhvaćen ovim natječajem jer je to pomorsko dobro, o čijem će eventualnom koncesioniranju odlučivati država, Županija ili Grad, ako Županija prenese tu ovlast na Grad. Ali, utvrđena je, naglašava Kursar, granica pomorskog dobra i trenutno je u tijeku upis u zemljišne knjige.

– U natječajnu dokumentaciju ugradili smo određene instrumente zaštite ako investitor ne bude poštovao ugovorene rokove. Tako je predviđena ugovorna kazna za kašnjenje u iznosu od 1,5 eura mjesečno po četvornome metru svih čestica koje razvija investitor.

Nakon 12 mjeseci kontinuiranog kašnjenja, imamo pravo nastaviti primati ugovornu kaznu i dodijeliti daljnje produljenje roka ili raskinuti ugovor i iskoristiti pravo nadzakupa. U slučaju nadzakupa "Batižele" će imati pravo naplatiti posebnu ugovornu kaznu od 10 posto kupoprodajne cijene zemljišta ako gradnja nije započela, odnosno 20 posto tržišne vrijednosti djelomično izgrađene čestice – napominje Kursar.

Sve u svemu, projekt bi se trebao u cijelosti ostvariti u roku od 10 do 15 godina, kad bi Šibenik, u najoptimističnijem scenariju, dobio sanirani prostor bivše tvornice i na njemu novu gradsku, elitnu četvrt, neku vrstu modernog grada na kraju grada.

Ili će na kraju balade Grad sam prionuti na posao i na prostoru bivše tvornice provesti sanaciju o trošku građana koji su je jednom već platili (!!!), a potom izgraditi makar onih 40 posto javnih sadržaja koje vlast u svakoj varijanti obećava...