Hotel Maraska se gradi i bit će otvoren 2024., a stambeni dio će se realizirati ako gradski vijećnici budu htjeli za to glasati, sukus je razgovora s Burakom Baykanom, regionalnim direktorom Dogus grupe, koji je u utorak na sastanku s gradskim vijećnicima predstavio nove izmjene 120 milijuna eura teškog projekta izgradnje hotela s pet zvjezdica i stanova na području bivših tvornica Maraska i Jadranka.
Projekt hotela Maraska dosad je promijenio nekoliko vlasnika. Dogus grupa je 2014. godine kupila tvrtku u čijem je vlasništvu bilo zemljište na kojoj se nalazila bivša tvornica te 2016. predstavila projekt po kojem će se 2018. početi graditi hotel. Zbog brojnih projektnih izmjena, u skladu sa željama različitih investitora, gradske su vlasti dosad provele čak četiri izmjene detaljnog plana za Marasku. I zadnje izmjene projekta koje je Burak Baykan predstavio vijećnicima - četvrte po redu, a druge u režiji Dogus grupe - zahtijevaju izmjene plana, što gradonačelniku Branku Dukiću i HDZ-u nije dobro sjelo. Oni naime inzistiraju na početku izgradnje hotela, a tek onda na izmjenama plana zbog stambenog naselja. Gradske vlasti tako dokazuju da je izgradnja hotela Maraska postala prvorazredno političko pitanje, a razlog je više nego jasan: hotel visoke kategorije pod uglednim međunarodnim brendom trebao bi označiti dugo očekivanu razvojnu prekretnicu za Zadar i zadarski turizam od centra masovnog turizma prema destinaciji za goste više platežne moći.
Baykan je u ime Dogus grupe vijećnicima predstavio izmjene projekta koje je izradio ugledni arhitektonski studio 3LHD iz Zagreba. Oni su ponudili nova rješenja za dva rezidencijalna dijela projekta dok se hotel izvodi prema poznatom projektu Borisa Podrecce.
Hotel Hyatt Regency Zadar Maraska imat će preko 130 soba, bar, restorane, spa zonu, konferencijsku dvoranu od 400 kvadratnih metara. Uz hotel će se izgraditi nova dvotračna cesta koja će povezivati Trpimirovu obalu s ulicom Miroslava Krleže te dvije rezidencijalne zone s 208 stanova. Ukupna površina čitavog zahvata je 23.500 četvornih metara.
Gospodine Baykan, zašto ste održali sastanak s gradskim vijećnicima?
- Svrha sastanak bila je upoznavanje gradskih vijećnika, koji će na kraju odlučivati o našim zahtjevima, s promjenama koje smo u posljednje dvije godine napravili na našem projektu. Naša namjera je, kao i uvijek, transparentno pokazati za što će se glasati, koje su naše namjere i koje pogodnosti novi plan donosi zadarskoj sredini.
Zašto tražite izmjene Detaljnog urbanističkog plana?
- Projekt smo morali mijenjati kako bi se prilagodili novim uvjetima. Iako smo 2018. godine trebali započeti gradnju hotela, prije radova morali smo razjasniti neke stvari. Bilo nam je potrebno neko vrijeme kako bi razjasnili stvari koje se tiču okoliša hotela, prvenstveno marine koja je “zapela” u dugogodišnjim sudskim procesima. U dvije godine pitanje marine nije se pomaknulo s mrtve točke, a zatim nas je, kao i sve, pandemija dodatno usporila. Zbog pandemije su se promijenili i hotelski standardi te Hyattova očekivanja po pitanju unutrašnjeg uređenja. Morali smo se prilagoditi novonastaloj situaciji.
Što želite mijenjati u odnosu na postojeći Detaljni urbanistički plan?
- Kada gledamo cjelokupni projekt, on je podijeljen na četiri dijela. Prvi dio je hotel koji se trenutno radi. Plan nam je da hotel bude u funkciji do sezone 2024. godine, ali moram istaknuti kako je to naš ambiciozan plan. U svakom slučaju će biti u pogonu u 2024. godini, hoće li to biti početak ili kraj sezone, vidjet ćemo. Radovi na hotelu su započeli u ožujku ove godine, a odmah početkom iduće godine drastično će se intenzivirati. Trenutno smo pri kraju radova na hotelu koji obuhvaćaju osnaživanja temelja i konstrukcije zgrade, završili smo i 75 posto radova iskopa i sada smo spremni započeti radove na dva aneksa iza hotela koji će biti spojeni s hotelom.
Drugi dio projekta je cesta koja će povezivati Obalu kneza Trpimira s Ulicom Miroslava Krleže. Treći dio projekta tiče se rezidencijskog dijela koji se nalazi iznad hotela. Ono što je mijenjano u tom dijelu su oblici građevina. Izgrađena površina će na tom prostoru biti jednaka kao što je trenutna u DPU-u. U izmjene tog dijela smo išli kako bi izgled zgrada prilagodili i “stopili” s okolišem, odnosno okolnim zgradama.
Najveće izmjene doživio je četvrti dio projekta koji se nalazi u nastavku hotela Maraska. Na tom smo dijelu 2017. mislili napraviti komercijalni sadržaj koji je bio zamišljen kao nastavak sadržaja vezanih uz marinu (prostor bivše tvornice tjestenine Jadranka, op.a.). Međutim, zbog dugotrajnih sudskih postupaka oko marine, odlučili smo promijeniti funkcionalnost prostora te taj dio također pretvoriti u rezidencijalni te smo ga inkorporirali u projekt hotela Maraska.
Znači li to da se projekt uvelike mijenja kada je u pitanju rezidencijalni i komercijalni dio? Naime, umjesto dosadašnjih 115 stanova, gradi se 208 stanova, odnosno 145 stanova u rezidencijalnom dijelu i 63 na mjestu gdje je bio komercijalni dio. Kao da se pod gradnju hotela gura izgradnja stambenog naselja?
- Kada smo kupili zemljište, tadašnji je DPU dozvoljavao gradnju dvjestotinjak stanova. Ono što smo 2017. mijenjali u odnosu na to jest da smo povećali površinu hotela i napravili rezidencijalni dio jer smo vjerovali da ozbiljan hotel od pet zvjezdica mora pod jednim krovom imati minimalno 120 soba. Sadašnji projekt hotela uključuje 133 sobe.
Kada su u pitanju dva rezidencijalna dijela, iznad hotela će se nalaziti oko dvjesto stanova, a u nastavku hotela Maraske 60 stanova. No, iako ima više stanova od dosada planiranih, površina na kojoj će se graditi stanovi je manja nego što je bila sa starim planom. Imat ćemo više stanova i jer smo smanjili njihove površine. Jedno od glavnih pitanja na sastanku s vijećnicima bila je i visina rezidencijalnog dijela, ali visina zgrada će biti jednaka kao i visina hotela, neće odskakati od toga. Rezidencijalni dijelovi su kreirani u "L" oblicima kako bi se građevina bila isprekidana zelenim zonama i kako bi se uklopila u okoliš. Zbog toga ćemo i sačuvati veliki dio zelenih površina a postotak zelenila u odnosu na građevine ne iznosi 20 posto koliko je zakonski minimum, već 25 posto. Uz to, kompletan parking rezidencijalnog dijela je smješten ispod površine zemlje u garažama tako da smo i tu dobili ekstra zelenilo.
Ne može se reći da se gradnja hotela gura pod izgradnju rezidencijalnih dijelova. Gradnja hotela je započela i nastavlja se. Dogus grupa nikada iza sebe nije ostavila nedovršen projekt. U Hrvatskoj smo od 2009. godine, a svi su mogli vidjeti što smo dosad napravili u Zadru, Šibeniku i Dubrovniku i zna se koliko su naše investicije doprinijele razvoju gradova.
Hotel se gradi, a rezidencijalni dio je naša želja. Ako želimo da se naše želje ostvare, potrebno je prikupiti svu dokumentaciju i proći sve zakonske instance. Za slučaj da nam ne dopuste gradnju rezidencijalnog dijela, tražit ćemo da nam kažu što je to što im smeta i pokušati naći kompromis te se prilagoditi zahtjevima.
Dosada niste često istupali u javnost kada je u pitanju gradnja hotela. Zašto?
- Dvije godine smo čekali da vidimo moramo li revidirati dizajn i kada smo shvatili da ne možemo dobiti marinu, odlučili smo kreirati projekt koji je nezavisan od marine. Uz to, pandemija je promijenila hotelsku uslugu, a i Hyatt je promijenio svoje standarde tako da smo nove standarde morali inkorporirati u postojeći projekt. Te stvari su nam oduzele vrijeme. Neki ljudi prigovaraju zašto smo bili tihi po pitanju razvoja projekta. Ali dosada nismo imali jasan plan. Projekt je već jedanput bio odgođen i nismo htjeli izlaziti u javnost samo s planovima. Sada smo izašli jer imamo konkretne stvari. U četvrtak smo i potpisali ugovor s glavnim izvođačem Kamgradom koji će biti zadužen za izgradnju hotela. Sada imam točan raspored radova.
Zašto ste odustali od komercijalnog dijela projekta?
- Očekivali smo da će se pravosudni epilog marine razvijati puno brže nego što je to u stvarnosti bilo, a još uvijek traje. Postojeći projekt je u cijelosti bio baziran na marini jer je prostor postojeće marine bio veoma ograničen kada su u pitanju dodatni sadržaji i zbog toga smo u komercijalni dio htjeli smjestiti dio sadržaja kako marina ne bi bila samo parkiralište za brodove.
Koliko se s novim izmjenama povećava vrijednost investicije, do sada je to bilo oko 100 milijuna eura?
- Dosadašnja planirana investicija je bila sto milijuna eura, međutim uz promjene na tržištu i poskupljenje građevinskog materijala, trenutna investicija je procijenjena na 120 milijuna eura, od čega je 55 milijuna eura vezano isključivo uz hotel.
HDZ i koalicijski partneri su otvoreno nezadovoljni najavljenim novim izmjenama projekta i Detaljnog urbanističkog plana. Oni traže prvo početka gradnje hotela pa tek onda stambenog kompleksa. Jeste li spremni to prihvatiti?
- U Hrvatskoj radimo od 2009. godine i radili smo s brojnim gradskim administracijama. Stalno nam je da naš posao ne politiziramo i ne želim govoriti o političkim preferencijama kada je u pitanju biznis i jako vrijedna investicija. Doći će vrijeme kada će se naše želje i novi prijedlog izmjena naći pred Gradskim vijećem i moramo biti transparentni i komunikativni. U ovoj fazi izgradnje hotela, stalno smo u komunikaciji s gradskom administracijom, ali i gradonačelnikom Brankom Dukićem koji je upoznat sa svim fazama projekta. Uvijek je informiran o svim našim intencijama. Svjesni smo kako je za Zadar ovo jako važan projekt i svjesni smo koliki će pozitivan efekt imati u hotelskoj ponudi grada. Znam da ljudi žele vidjeti “vidljive promjene” zato smo i počeli s gradnjom hotela. Da se danas složimo s novim uvjetima koje mi tražimo, gradnja rezidencijalnog dijela će početi kada gradnja hotela bude pri kraju zbog potrebnog prikupljanja dokumentacije. Ne shvaćam što im znače te “vidljive promjene” jer smo dosada napravili 75 posto radova iskapanja, a pri kraju smo s ojačavanjem konstrukcije hotela Maraska i temelja što smo morali prvo napraviti kako se cijela zgrada ne bi srušila. Dosada je na ovom projektu investitor utrošio 4,5 milijuna eura. Postoje procedure koje moramo slijediti i ako Gradsko vijeće vjeruje u budućnost ovog rješenja, mi ćemo započeti s njihovom gradnjom.
Znate li kada bi se Vaš zahtjev za izmjenom DUP-a mogao naći pred gradskim vijećnicima? Jeste li već predali zahtjev? Očekujete li da će Vam vijećnici odobriti izmjene?
- Poslali smo pismo namjere u Grad i sada moramo čekati njihov odgovor, nakon čega ćemo predati zahtjev za izmjenama Detaljnog urbanističkog plana. Većina gradskih vijećnika je prisustvovala na sastanku i upoznati su s onim što radimo. Hoće li gradski vijećnici odobriti naš projekt ili ne, ne znam. Za to nema garancije. Nije nam bila intencija osigurati glasove već upoznati vijećnike što je to što mi radimo i što bi željeli napraviti te ih upoznati s onim o čemu će glasati. Održavajući sastanak smo dopustili vijećnicima da nas pitaju sve stvari koje su im bile nejasne što je bolje nego da smo ih s projektom upoznavali na sjednici Gradskog vijeća gdje smo ograničeni s vremenom i gdje zbog toga možda ne bi saznali sve što ih zanima.
Govori se da bi nakon provedenih izmjena mogli prodati cijeli projekt, kao što ste prodali nautičke marine Dalmacija i Borik nakon ulaganja, čime ste im podigli vrijednost?
- U ovoj fazi smo već dobili desetak velikodušnih ponuda. Međutim, mi želimo ovaj projekt realizirati.
Jeste li odustali od borbe za koncesiju nad Tankerkomercovom marinom?
Doğuş grupa u svom portfelju više nema marine, ali ako se pojavi tvrtka koja ima nautičku pozadinu moguće je da zajedno uđemo u taj biznis. Voljeli bismo da koncesionar marine bude netko tko će je obnoviti kako bi se cijeli ovaj prostor oplemenio.
