Može li Marko Kadija, prema ugovoru o zakupu s Gradom Zadrom, na Muraju otvoriti baštinski hotel u kategoriji četiri zvjezdice? Sadrži li ugovor ”kvaku 22” koja ga u tome sprječava ili je Grad Zadar postavio apsurdne uvjete koje nitko ne može ispuniti? Je li sporazumni raskid ugovora i raspisivanje novog natječaja s izmijenjenim uvjetima najbolje rješenje za obje strane ako uistinu žele da se na Muraju otvori novi gradski hotel?
Ovo su ključna pitanja oko kojih se već dvije i pol godine ne mogu usuglasiti Grad Zadar i Red White Blue, Kadijina tvrtka iz Turnja, koja je na rok od pet godina dobila u zakup dva kata zgrade u Barakovićevoj ulici. Krajem prošlog mjeseca Kadija je na portalu Zadarski.hr, u svom prvom istupu za medije, iznio niz optužbi na račun Grada Zadra zbog nesuradnje oko traženja rješenja za izlazak iz postojeće situacije iako prema uvjetima iz ugovora o zakupu, kako tvrdi Kadija, nitko na Muraju ne može izgraditi hotel kakav Grad Zadar traži.
Grada Zadar je na naše traženje odgovorio na Kadijine navode (vidi okvir) ističući da Kadija prije davanja ponude nije iskoristio pravo da obiđe objekt i upozna sa stanjem u kojem se nalazi, dodajući da se njegovo najavljeno ulaganje od 12 milijuna kuna u gradsku imovinu ne može oduzeti od obveze plaćanja najma.
Grada Zadar je, podsjetimo, u tri navrata ovršio Red White Blue zbog neplaćene najamnine u iznosu od 1,1 milijun kuna, uključujući i bankovno jamstvo od 180.000 kuna. No to još uvijek ne daje odgovor na pitanje može li se po uvjetima zakupa ostvariti željeni hotel na Muraju?
Pročelnik za gradsku imovinu Tomislav Korona kaže da Kadija od Grada Zadra nije tražio raskid ugovora i raspisivanje novog natječaja, već suglasnost za građevinsku dozvolu za rekonstrukciju objekta i pravo građenja za dogradnju aneksa. Grad mu ni jednu ni drugu suglasnost nije dao.
- Naše je mišljenje da se hotel može izvesti po ugovoru o zakupu – tvrdi Korona.
- Hotel se može izvesti na dvije etaže u traženoj kategoriji. Broj soba će biti manji, ali Kadija kaže da je njemu to ekonomski neisplativo. To je trebao znati kad se natjecao za prostor i kad je dao najveću ponudu od 17 eura po četvornom metru. Naš cilj je da se tamo dogodi hotel i mislimo da je to moguće izvesti u skladu s postojećim uvjetima ugovora o zakupu - poručuje Korona.
Na primjedbu kako će Kadija ionako imati manje soba zbog uvjeta kategorizacije (12 umjesto 17) te da prenamjenu i rekonstrukciju objekta ne može provesti bez građevinske dozvole, Korona kaže da su spremni oko svega razgovarati, što su dosad i pokušavali dvadesetak puta, ali dogovor nisu postigli.
- Pravo građenja je drugi pravni instrument u odnosu na zakup. Pravo građenja nosi određene pogodnosti, može se upisati u zemljišne knjige, može se posjedovati, uživati, čak i založiti, ali ne i prodati. Ne možemo jednostrano raskinuti ugovor. Pravo građenja je jedno od smjerova u kojem se može ići i to nije problem, jer naš cilj je da se tamo dogodi hotel – kazao nam je Korona.
Dodajmo ovome kako je nekidan iz Koroninog ureda puštena informacija da su spremni Kadiji dati suglasnost za građevinsku dozvolu, ali tek nakon što počne plaćati najamninu. Činjenica je međutim da su Red White Blue i Grada Zadra bili u komunikaciji dok se najam još nije trebao plaćati, ali niti su mu u tom vremenu dali suglasnost, niti su je odbili, ukazuje Kadija.
I tako dolazimo do ”kvake 22”, činjenice koje Grad Zadar ne želi prihvatiti, a Kadija, kako tvrdi, zbog njih ne može pokrenuti izgradnju hotela. Kadija se osjeća kao da je namjerno uvučen u slijepu ulicu, ali iz Grada tvrde da je za to sam kriv, iako ni njima samima nije baš najjasnije kako bi prema postojećem ugovoru Kadija mogao realizirati baštinski hotel s četiri zvjezdice. Za njegovu izgradnju, naime, postoji nekoliko objektivnih prepreka.
Prva prepreka su uvjeti za kategorizaciju objekta iz skupine hoteli. Prema mišljenju Ministarstva turizma i sporta, koje dobio Kadija, i sukladno odredbama pravilnika „hotel je funkcionalna cjelina sa zasebnim ulazom, horizontalnim i vertikalnim komunikacijama (...) povezane zatvorenom vezom. Recepcija i obvezni ugostiteljski sadržaji za pripremu i usluživanje jela, pića i napitaka u hotelu ne mogu se nalaziti u građevini u kojoj se nalaze smještajne jedinice”.
Nadalje, „hotel baština je funkcionalna cjelina koju čini dio građevine, jedna ili dvije građevine. Svaka građevina ili dio građevine mora imati zaseban ulaz, horizontalne i vertikalne komunikacije. Ugostiteljski sadržaji (...) mogu biti odvojeni javnom ili zajedničkom površinom. U ugostiteljske sadržaje (recepcija, smještajne jedinice, sadržaji za pripremu i usluživanje jela, pića i napitaka i drugo) može se ulaziti neposredno iz vanjskog prostora”.
Konačno, „hotel baština mora imati: prijemni hol s recepcijom, smještajne jedinice, zajednički sanitarni čvor (...) smještajne jedinice mogu biti sobe, obiteljske sobe i hotelski apartmani”.
Već smo prije pisali da kategorija četiri zvjezdice nalaže da sobe moraju imati površinu od minimalno 22 kvadrata i etaže spojene stubištem. Kadija je u zakupljenoj zgradi zatekao 17 prostorija površine od 8 do 21 kvadrata. Nijedna nije odgovarala minimalnim uvjetima za traženu kategorizaciju. Rekonstrukcijom bi umjesto 17 dobio 12 soba potrebne veličine, dok bi u aneksu, u skladu s pravilnikom za četiri zvjezdice, smjestio vertikalno stubište te hodnike za dolazak do soba na prvom i drugom katu.
Kad se ovi uvjeti iz pravilnika preslikaju na uvjete koje je Grad Zadar postavio za svoju nekretninu, ispada da bi Kadija na dvije etaže s ukupno 382 kvadrata mogao imati maksimalno četiri ili pet soba na jednom katu, a drugi bi bio ”potrošen” za ugostiteljstvo, recepciju i ostale neophodne sadržaje, poput unutrašnjeg stubišta. S obzirom na potrebna ulaganja, pitanje je kome bi se to ikada isplatilo.
Zato Kadija predlaže gradnju aneksa (ukupno 115 kvadrata na tri etaže) na gradskom zemljištu i za to traži pravo građenja. Suglasnost za aneks ima od konzervatora, ali ne i od Grada. I tu dolazimo do druge prepreke.
Po zakonu se ne može imati i zakup i pravo građenja za istu nekretninu. Pravo građenja daje veća prava korisniku nego ugovor o zakupu, o čemu uostalom govori i Korona, a bez građevinske dozvole – to je već treća prepreka - ne može se ni graditi aneks ni provesti rekonstrukcija.
Štoviše, bez građevinske dozvole, ističe Kadija, ne može se provesti ni prenamjena postojeće uredske zgrade u hotel. Gradu je to jasno, ali to ne želi prihvatiti, jer bi tako priznao da je raspisao natječaj po uvjetima koji se teško mogu ispuniti, a za nikoga nisu isplativi.
Ali i kad bi bili isplativo, za sve što je potrebno napraviti treba građevinska dozvola. Štoviše, u točki X. Ugovora o zakupu piše da „Zakupnik ne smije bez suglasnosti Zakupodavca činiti preinake poslovnog prostora kojima se bitno mijenja konstrukcija, raspored, površina, namjena ili vanjski izgled poslovnog prostora”. I eto nam nove ”kvake 22”!
Korona kaže kako nitko od Kadije nije tražio da kupuje tvrtku Ipse koja je u dugoročnom najmu imala prizemlje zgrade s kafićem Atrij. Točno, ali da bi mogao dobiti građevinsku dozvolu za rekonstrukciju gornja dva kata, Kadija mora imati u zakupu cijelu zgradu ili suglasnost drugog zakupnika. A zašto bi mu je on dao? Kako bi to riješio, Kadija je kupio tvrtku Ipse od Hrvoja Petričića, što mu je stvorilo dodatni trošak od preko 2 milijuna kuna. Grad se, međutim, pravi kao da se to njega ne tiče, iako je prostor Atrija u njegovom vlasništvu. Ulaskom u zakup Atrija, Kadija konačno ispunjava uvjete o kategorizaciji i zaokružuje ekonomski isplativo ulaganje: u prizemlju ugostiteljski sadržaji s recepcijom, a na prvom i drugom katu 12 soba s unutrašnjim stepeništem i hodnicima.
No da bi se takav scenarij mogao realizirati, treba izmijeniti ugovorne odnose, odnosno Grad Zadar treba Kadiji dati suglasnost za rekonstrukciju objekta i pravo građenja za aneks, što se mora napraviti putem novog javnog natječaja. Koji, tvrdi pravna služba Grada Zadra, podrazumijeva raskid ugovora o zakupu.
Kako bi u tome zaštitio svoj interes, Kadija traži da sudski vještak utvrditi njegovo dosadašnje ulaganje u gradski objekt. Međutim, iz Grada Zadra naglašavaju da prema ugovoru o zakupu nema povrata sredstava za ulaganje u gradsku imovinu. A na nekom novom natječaju s pravom građenja Kadija ne bi imao nikakvu prednost. Mogao bi se javiti bilo tko i boljom cijenom Kadiji preuzeti posao, a s njim i njegova dosadašnja ulaganja u gradsku imovinu. Kadija zbog toga, logično, ne želi tek tako raskidati postojeći ugovor, iako mu on veže ruke u realizaciji hotela.
- Točno je da u Ugovoru stoji kako se poslovni prostor daje u zakup u viđenom stanju, bez prava na povrat uloženih sredstava. No, u ugovoru također stoji u Članku II., stavak 1 koji kaže kako će “Zakupnik poslovni prostor koristiti za heritage boutique hotel s najmanje 4 (četiri) zvjezdice” što znači da smo mi u zakup trebali dobiti prostor utvrđen ugovorom, točnije s namjenom ”hotel“, što nismo. Obveza Grada kao zakupodavca je da nama, zakupcu, preda u posjed poslovni prostor u kojem se ugovorena djelatnost može izvesti. To smo ukazivali više puta dopisima, a nudili smo da se angažira vještak – komentira Marko Kadija odgovor iz gradske uprave i dodaje:
- No, čak i kad bi zanemarili pitanje povrata uloženih sredstava i odgovornosti za to, činjenica ostaje da mi nismo ni mogli bez suglasnosti zakupodavca ishoditi prenamjenu prostora u hotel, niti ishoditi građevinsku dozvolu koja je za to nužna. Zajmodavac je sukladno našem ugovornom odnosu morao dati suglasnost ili se mogao negativno očitovati na naš zahtjev s obrazloženjem, što također Grad nije napravio već je izabrao šutnju, nečinjenje, ali je zato redovno slao račune te prisilnim putem naplaćivao najam zlouporabivši zadužnice koje smo dali u dobroj vjeri za osiguranje plaćanja. Grad Zadar je sve naplatio, moja tvrtka nije dobila apsolutno ništa i još sam ja po njima dežurni krivac za postojeće stanje. Zar to nije strašno? - pita se Kadija.
A mi se pitamo tko će rasplesti ovaj gordijski čvor. Ako to bude morao napraviti sud, izgledno je da će proći pet godina a Zadar na Muraju neće dobiti novi baštinski hotel.
