Dokad će rasti cijene nekretnina?
Korona, rat u Ukrajini, inflacija, puno turista, sva ta neizvjesnost pred ulazak u eurozonu koja je rezultirala vađenjem kuna iz čarapa... i tko zna što sve još i tu smo gdje jesmo.
I tako dok jedni kukaju da nemaju ni za kisik, prema službenim podacima resornog ministarstva Hrvati su lani u kešu pokupovali nekretnina u vrijednosti od 30 milijardi kuna! Bez kredita, bez jamaca, čista gotovina!
Je li moguće da je došlo do toga da se za 270.000 eura u Splitu ne može pronaći pristojan dvosobni stan? Sudeći po objavi Splićanke na virtualnom Facebook oglasniku splitskih stanova, jest. Žena nudi novčanu nagradu onome tko joj nađe takav stan u kvartovima koji okružuju gradsku jezgru. Ne traži novogradnju ni prvi red do mora, ni penthouse na Bačvicama, nego pristojan stan u ne prestaroj zgradi i da nije u prizemlju ni na zadnjem katu. Pokušali smo je kontaktirati i vidjeti je li u međuvremenu što našla, ali na naše upite nije odgovorila.
No, sudeći po onome što smo sami imali priliku vidjeti po oglasnicima, ali i onome što su nam rekli agenti za nekretnine - cijene stanova i to - tražene (ne ostvarene!) jesu visoke, ali ne baš toliko kako bi sugerirala ova Facebook objava.
Istina, još do prije nekoliko godina za istu tu svotu, o 270.000 eura govorimo, moglo se kupiti dva pristojna stana na dobrim lokacijama po Splitu, no stvari su se očito bitno promijenile. Ipak, i sada se za taj, pa i manji novac novac oglašava popriličan broj stanova, a popriličan broj istih oglasa već mjesecima gledamo u oglasnicima. Prevedeno, preskupi su i kupci nisu spremni toliko platiti.
- Cijene su prenapuhane, to je točno. Ponuda stanova u Splitu je mala, potražnja je puno veća, ali to ne znači da se može nabiti ogromna cijena i očekivati da se proda stan. Neki su oglasili stanove za ogromne cifre, jer im se ne žuri, i idu po principu "ako prođe, prođe". Međutim, mislim da će im sve teže proći. Već sada je došlo do značajnog zaustavljanja kupoprodaje stanova i bitnog usporavanja transakcija, a neizvjesnost je sve veća - svjedoči nam iskusni stručnjak za nekretnine Srđan Javorčić, vlasnik agencije "CIO nekretnine".
Čovjek govori kako je tri tisuće eura po kvadratu neka realna cijena koja se može postići za dvosobni stan od šezdesetak kvadrata, kakvi su obično najčešće traženi. Takvi stanovi s realnom cijenom se brzo prodaju, za razliku od onih s prenapuhanom.
Primjećuje još i kako se zadnje vrijeme sve više traže i jednosobni stanovi, i to zato što u Splitu ima sve više samaca i razvedenih osoba, ali kvadrat u manjim stanovima dođe još skuplje.
- Dakle, ne govorim o novogradnjama nego o pristojnim stanovima na gradskom području. Novogradnje su bitno skuplje, a i nema ih dovoljno na tržištu - kaže on.
Javorčić je, međutim, duboko uvjeren da će vrlo ubrzo, već za nekih pola godine doći do drastičnog pada cijena nekretnina u nas. Moguće, tvrdi on, i do 20 posto! Svoja predviđanja svjedoči na onome što se već sada događa na "real estate" tržištima u Americi, Njemačkoj i Engleskoj, gdje su cijene pale od 12 do 25 posto.
- Mi za njima uvijek kasnimo nekih pola godina, ali ih uvijek slijedimo - kaže Javorčić, napominjući još da su već sada ljudi počeli ulagati višak novac u dionice i neke druge povoljnije investicije, jer su nekretnine jednostavno preskupe i ne isplati se ulagati u njih.
Rast će i kamate
Osim toga, i kamate su počele rasti, a očekuje se i daljnji rast kamata na stambene kredite, pa i investicije, a s druge strane i vraćanje kamata na štednju, pa bi i to moglo utjecati da se smanji potražnja i kupovina nekretnina i da se opet, kao nekad, novac čuva i oplođuje na bankama. Posljedično, uvjeren je Javorčić, sve će to dovesti do pada cijena nekretnina, odnosno njihovo svođenje na neku razumnu razinu.
Pritom bi, navodi on, od velike koristi bilo i kad bi lokalne jedinice bili bolji partneri investitorima i agilnije izdavali građevinske dozvole. Stanovi u novogradnjama su jako traženi, ali bilježi se ogroman trend odbijanja izdavanja građevinskih dozvola i to, navodno, često i zbog toga što su birokrati koji odlučuju o tome nedovoljno educirani o zakonima i proceduri, pa im je najlakše odbiti "papire" i lopticu prebaciti na višu instancu. A to onda znači još više čekanja.
Više se građevinskih investitora žali kako je jako puno projekata na čekanju i to ponajviše zbog trome birokracije, pa je i to uzrok onome što trenutno gledamo na tržištu nekretnina. To nam je potvrdio i Joze Tomaš, predsjednik HGK – Županijske komore Split.
- Gotovi projekti predugo čekaju da dobiju građevinsku dozvolu. U kolovozu smo baš zbog toga imali sastanak između poduzetnika i gradske uprave i nadam se da će se to ubuduće popraviti. Naravno, ne tvrdim da se treba izdati dozvola ako zahtjev nije kompletan, ali definitivno bi se to trebalo ubrzati - tvrdi Tomaš.
Što se tiče rekordno visokih cijena nekretnina na splitskom području, Tomaš tvrdi da su one dijelom i posljedice tradicionalnog hrvatskog stava da se višak novca ulaže u nekretnine jer to jamči sigurnost, a svemu skupa je kumovao i porast cijena građevinskog materijala, ali i manjak radne snage. I, naravno, tu je uvijek onaj osnovni zakon tržišta - ponuda i potražnja sve diktiraju.
I što u takvoj situaciji s onima koji nemaju viška novca za kupovinu stana? Što s mladima koji trebaju dizati doživotne kredite da bi sebi priuštili prvu nekretninu? Nije valjda da ih jedino možemo uputiti na aerodrom?
Tomaš smatra da bi se Split trebao širiti prema istoku, jer je poluotok već prekrcan, ali stanogradnja tamo neće biti moguća bez izgradnje infrastrukture.
I eto, tu je opet na potezu Grad Split, ali i država koja se godinama kilavi s izgradnjom prometnica, a pritom sigurno ne pomaže ni činjenica da pojedini dijelovi Splita još nemaju ni kanalizaciju.