U Njemačkoj je došlo do promjena na tržištu nekretnina. Što će se najesen dogoditi u Hrvatskoj? Mogli bi se iznenaditi

U Njemačkoj, lokomotivi gospodarstva EU-a koja na ekonomskoj pruzi ipak gubi dah, cijene nekretnina padaju. A budući da su svi u Europskoj uniji manje-više ovisni o Njemačkoj, preciznije o njezinim političkim i privrednim tokovima, takvi su se trendovi već preslikali u njezinom najbližem susjedstvu - Austriji. Tamo su kuće i stanovi u prosjeku pojeftinili deset posto.

Hoće li se ovako što najesen dogoditi i u Hrvatskoj? Neće; barem što se novogradnji tiče. O čemu je riječ? Ovdje se poklopilo nekoliko faktora koji će cijene novogradnji držati na istoj razini, a one se na najatraktivnijim lokacijama u Opatiji, Rovinju, Dubrovniku, Splitu i Zagrebu kreću od pet do nevjerojatnih deset tisuća eura po metru četvornom!

Kao prvo, lani su se u velikoj mjeri kao kupci nekretnina ovdje pojavili stranci. U 2022. godini njih 37 posto od ukupnog broja transakcija na "real estate tržištu" kupilo je nekretnine u Hrvatskoj, najviše na Jadranu i u glavnom gradu - Zagrebu. Mahom je riječ o novogradnjama: stanovima i vilama za odmor, a puno manje apartmanima, što je ranije bio slučaj.

Komadić raja

Stranci su pohrlili ovdje spasiti štednju od inflacije koja ju je obezvrijedila, ali i zbog činjenice da je Hrvatska ulaskom u schengenski prostor potpuno integrirana u EU. Tomu doprinosi i činjenica da smo sada dio eurozone. To je podiglo povjerenje stranaca u poslovanje kod nas, pa mnogi i dalje na Jadranu uporno traže svoj komadić raja. Uostalom, računa se da je inflacija posljednjih nekoliko godina pojela čak četvrtinu oročenih depozita, stoga je logično da se držanje para u banci i čarapi - ne isplati.

Zvuči pretenciozno, ali dio stranaca vidi nas kao europsku Floridu. Blizu smo bogatim zemljama Europe, cestovno i zrakoplovima jako dobro povezani s ostatkom kontinenta, k tome i relativno jeftiniji od najrazvijenih zemalja EU-a.

Zbog veće kupovne moći građana iz zapadnih dijelova Europe, njima su spomenute cijene ovdje i dalje povoljne, što znači da interes stranaca za takvom vrstom nekretnina u Hrvatskoj ne jenjava. One su, primjerice, tridesetak posto jeftinije nego slični objekti u Njemačkoj, pa se očekuje da će se potražnja stranaca za nekretninama u Hrvatskoj nastaviti istim žarom.

Sve i da nije tako, cijene novogradnji ne bi pale. U velikim gradovima gradi se jako malo novih zgrada u odnosu na razdoblje prije svjetske krize, koja je započela 2008. godine. Zato je potražnja za novim ili bolje rečeno - nekretninama novijeg datuma, starima najviše desetak godina, velika. I to, naravno, podiže cijene u nebo, pa one, s obzirom na male plaće i penzije u Hrvatskoj, postaju sve nedostupnije hrvatskim građanima s prosječnim primanjima. Svejedno, i naši i stranci upisuju se na liste čekanja za stanove u novogradnjama, i prije nego što investitor ishodi građevinsku dozvolu, pa ti budi pametan odakle stiže sav taj novac?!

Sljedeći razlog koji stoji iza visokih cijena nekretnina jesu niske kamate na oročenu štednju i silno nepovjerenje građana u tržište vrijednosnih papira koje je zavladalo nakon kraha Wall Streeta 2008. u cijelom svijetu, pa i u našem vilajetu. Od tada oni koji su uspjeli spasiti barem dio novca uloženog u dionice, fondove ili obveznice pretvaraju gotovinu u ciglu i beton, što snažno utječe na rast cijena nekretnina posljednjih desetak godina.

Dalje; zbog uspješne turističke sezone 2023., veliki dio nekretnina i dalje će biti u funkciji iznajmljivanja, tako da se one sigurno neće naći na slobodnom tržištu, bilo kad je riječ o prodaji, bilo o mjesečnom najmu.

Ponuda manja od potražnje

Jedino ako bi došlo do ozbiljnih problema u turizmu, kao što je bilo 2020., za vrijeme pandemije, dio vlasnika hotela, hostela, vila za odmor, apartmana, stanova i kuća, zbog dugova na ime kredita morao bi prodavati nekretnine. I jedino bi u tom slučaju došlo do ozbiljnijeg pada cijena.

Cijene bi se mogle donekle korigirati ako država radikalno ubrza proces izdavanja građevinskih dozvola i na taj način omogući građevinskom sektoru da gradnjom velikih stambenih, apartmanskih i hotelskih naselja ponudi tržištu ono što traži. No, to nije realno očekivati jer u katastru i gruntovnicama i dalje vlada priličan nered.

A, sve da se takvo što nekim čudom i dogodi, zbog nedostatka radne snage iluzorno je očekivati da će se na tržištu nekretnina u kratkom roku naći toliki broj objekata zbog kojeg će potražnja za njima biti zadovoljena, odnosno da će biti više nekretnina u ponudi nego što ih kupci traže. Od tog smo scenarija jako daleko.

Ponovimo još jednom: dok je na tržištu manje novogradnji nego što ih potencijalni kupci traže, njihove će cijene za naše (ne)prilike biti iznimno visoke. Što se, pak, starih kuća i stanova tiče, njihova će cijena pasti desetak posto u odnosu na ono što prodavatelji danas traže oglašavajući takve nekretnine, jer u takvim slučajevima kupci uvijek moraju računati na novac koji će dodatno morati izdvojiti za njihovo renoviranje.